郭增利:商業地產找到出口遠比追求風口重要得多

-回復 -瀏覽
樓主 2019-08-23 19:16:11
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
翰林世家

有人說,中國的商業地產熱是快速城鎮化帶動的,也有人說是土地規劃和住宅調控政策導致的。不管怎樣,中國的商業地產一直都在外部因素的推動下發展,確實不是憑借企業的內生力量和市場導向推動的。

很多商業地產的開發,既不是企業產品戰略、長期精細運作的需要,也不是優化資產結構、抵抗經濟波動的需要。

在中國,商業地產已經持續火了20多年,直到現在。雖然其間有過小幅度的增速變化,但增量放大的趨勢始終非常明顯,復合增長率平均保持在每年25%以上,這個速度大大超過了社會消費的增長水平。

中國商業地產從2000年前后一路高速發展直到現在,基本淪為了一個龐大的附屬品,無論是依附于住宅,還是依附于其他可售地產。總之,商業地產按照自身邏輯發展的日子一直就沒有過。這是國內商業地產項目質量參差不齊、競爭力不強的直接誘因。

沒有遵循專業邏輯的行業,自然難以獲得可持續發展的支撐,競爭力更是無從談起。在短缺經濟時代,做得精與不精,其成果上的差別往往不是很大,因為大家基本都只是在分享市場紅利而已,房地產企業尤其如此。充分的競爭才是成熟市場的常態,接下來的市場將和過往截然不同。包括房地產行業在內,雖然還會充滿陽光和發展機會,但企業的分化已在所難免。有的可能會轟然倒下,有的則會繼續前行。馬太效應,強者更強,弱者就只剩下被分流或者被吞噬了。我們與其去抱怨市場太惡劣,倒不如靜下來退身一步,看一看我們的發展模式是否真正符合專業邏輯,看一看我們的管理和服務是不是足夠精細。

我個人認為,對商業地產而言,找到出口遠比追求風口重要得多。理清專業邏輯,找到產品出口,企業才有更大的機會。找到出口的關鍵就是要尊重專業邏輯,無論市場如何變化,符合邏輯的產品都能禁得起考驗。

商業地產具有地產屬性和金融屬性,具有商業經營功能和社會服務功能,商業地產正是通過商業經營功能和社會服務功能的發揮和釋放,最終實現從房地產產品到資產增值的金融化過程。這就是商業地產的專業邏輯。

對商業地產的商業經營功能,市場沒有任何爭議,而其社會服務功能,全行業卻一直沒有重視。當我們完全出于租金收益的考慮,一味放大商業經營功能的時候,其實根本無法達成項目與項目之間的區隔,惡性競爭也在所難免,但商業地產的社會服務功能一直都沒有被挖掘。

當我們改變思維,站在城市發展和社會進步的高度,重新審視商業地產發展路徑的時候,答案就有了。賦予商業地產以更強大的社會服務功能,使更多的商業地產成為商業與社會服務功能體,其現實意義將遠大于單純強調商業經營功能。

從上述商業地產的專業邏輯可以得出結論,只有讓商業經營能力和社會服務能力實現相互融合,才能在地產價值向資產價值轉變的過程中得到保值和增值。只有抓住社會服務主線,才能讓商業地產找到真正的出口,激發出更大的活力,才能讓商業地產成為城市的基礎設施,成為市民居家生活的福祉,才能讓商業地產的社會屬性和社會化價值得到體現和升華。

社會化和社會屬性正在成為商業地產的新核心。各種社會服務和生活服務是不可或缺的,是有價值的商業資源,當這些商業資源經過有效的商業管理,被賦予貨幣化,就會成為有價值的資產,而這些資產通過金融工具的運用,就可以轉化為增值的資本。資本最終一定將和社會接軌,例如強調社會化資本積聚的REITs。這就是商業地產的社會化服務和資本的社會化組合,他們共同構建起商業地產的社會價值閉環。

由此可見,社會化對商業地產而言,有著比其他行業更加重要的發展推動意義,讓商業地產具有更強的社會服務能力,將是商業地產轉型發展的重要突破路徑。

來源:?經濟觀察報

我要推薦
轉發到
彩票论坛网