專家:當前房地產市場須警惕三大風險

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樓主 2019-06-04 06:24:27
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中銳星公元

●對于中國而言,無論是從經濟規模上,還是國土面積 上,都是一個大型經濟體,并且由于歷史上行政計劃的延續,事實上中國不同區域的房地產市場的聯動性遠遠小于完全市場經濟國家,因而各個區域房價在上漲一段 時間后,往往會呈現區域分化的特點,因此中國出現全國性的房地產崩盤的概率非常之小。

●房地產行業是個資金密集型行業,房地產的開發需要大量的資金投入,這就使得金融在房地產的行業發展中扮演著重要的角色。回顧美國、日本、東南亞等的房地產危機,他們的一個共同特點是房地產金融過度杠桿化。

●開征房地產稅將為地方政府在城市、環境等方面的支出找到一個穩定的收入來源,有助于引導和完善地方政府的行為,保障房地產政策的公正性,使其更加關注公共服務和基礎設施改善。

2014 年上半年,我國70個大中城市商品房的銷售面積下降6%,銷售額下降6.7%,特別是一些熱點城市房價下降突出,一些地方政府救市的新聞充斥各類媒體,以 至于一些專家判斷,中國經濟下行與房地產價格下跌疊加,市場可能要崩潰。2015年下半年以來,有關房地產危機問題再次成為熱點話題,各種觀點和政策主張 很多,但分歧很大。

中國房地產市場發生系統性風險的概率非常小

觀察房地產市場風險不能就事論事,更不能簡單套用其他市場分析方法,而應該深刻理解房地產市場的本質特性,把握其特有的規律。

房 地產商品的異質性決定了大型經濟體房地產市場不易發生系統性風險。所謂房地產商品的異質性是指由于土地的不可移動造成了每個房地產商品具有唯一性、不可復 制性。實際生活中,除了土地這一基本決定因素外,社會、文化等多個層面的因素進一步固化了房地產商品的異質性。例如,房屋所處不同區位的自然、社會、經濟 條件的差異以及建筑功能與風格、朝向、層次、規格、裝飾、設備等方面的千差萬別,更強化了房地產的異質性,甚至可以說,房地產商品可以認為是經濟學意義上 接近于完全差別化的產品。

對于一個大型經濟體 而言,房地產市場的區域性差異非常明顯,盡管各區域房地產市場都受到宏觀經濟大環境影響,但是相互之間的聯動性是非常有限的;房地產商品的異質性造成了不 同區域的房地產市場天然是分割的,甚至可以近似看作為不同的商品。對于小型經濟體,房地產的區域性特點不明顯、甚至只有一個區域,往往出現同一時間點上房 地產崩盤,進而引發經濟危機。但是如果深入觀察房地產商品特殊的價格傳導機制,并從大型經濟體的角度來分析,各個區域間的房地產市場價格波動不會出現嚴格 意義上的多米諾效應,更不會出現短時期發生全面或集中崩盤的系統性風險。

對 于中國而言,無論是從經濟規模上,還是國土面積上,都是一個大型經濟體,并且由于歷史上行政計劃的延續,事實上中國不同區域的房地產市場的聯動性遠遠小于 完全市場經濟國家,因而各個區域房價在上漲一段時間后,往往會呈現區域分化的特點,因此中國出現全國性的房地產崩盤的概率非常之小。

除 此之外,中國房地產市場特殊性使其出現系統性“崩盤”的可能性很小。一是中國房地產市場仍然有著較強的剛性需求,難以出現全國性房地產價格大幅下跌。中國 目前具有中高速的經濟增長率、較低的通脹和相機抉擇的政策調控機制,居民收入持續增長,自主性需求和改善性需求還較為旺盛。并且,中國城鎮化率遠低于發達 國家平均水平,隨著中國城鎮化的穩步推進,城鎮化引致的住房需求也將保持穩定增長。二是個人購房貸款占比大、質量高,不會爆發“次貸式”的風險。目前我國 個人住房貸款余額占房地產領域貸款的2/3,因此個貸資產質量直接決定了房地產領域的貸款質量和金融風險。事實上,我國個人住房貸款資產質量一直很高,不 良率不到1%。三是中國財稅和貨幣政策較為穩健,不存在“次貸式”的不當政策誘因和金融體系缺陷。從過去十余年的我國貨幣政策與房貸政策看,并未出現如 2001-2005年的美國過度寬松貨幣政策和房貸政策,總體上仍屬于謹慎狀態。因此,我國目前不具備爆發“次貸式”危機的基本條件。四是大型房地產開發 企業占比大,抗風險能力強。2013年底,中國上市的房地產企業資產負債率已降至50%左右,遠遠低于金融危機期間90%的水平。過去幾年,前50大房企 的市場份額不斷上升,行業集中度提高帶來更強的抗風險能力。大型房地產企業不僅自身資金實力強,而且其開發的項目所在區域地理位置較為核心,具有較強的抗 風險能力。從國外房地產危機看,各核心區域、資源稀缺地域的房地產項目較為抗跌,具有較強的抗風險能力。當然,我們不排除局部地區的小房地產開發企業爆發 個案風險的可能性,但從目前看,多數爆發風險的房地產開發企業都是源于民間借貸、高風險投資、不規范、高杠桿等問題,而真正由于房地產價格下跌、銷售困難 爆發風險的企業是非常少的個案。

中國房地產市場的三大風險

由于房地產商品的異質性,中國房地產發生全國性崩盤的風險概率很低,但二十多年來中國房地產發展過程中積累的問題始終未得到有效解決,當前中國房地產要重點警惕三大風險:

(一)警惕房地產功能失調風險

作 為一種商品,房地產的核心功能是居住,但是房地產商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性,而土地的稀缺性賦予了房地產保值增值的派生屬性,由此衍生出了 房地產的投資功能。因而,房地產具有消費和投資的雙重功能,這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。其中,居住功能是房地產的核心功能,投資功能是派生功 能,因為投資房產的目的是用于出租或者出售,總之最終都將用于居住,如果沒有了居住屬性,投資屬性也將隨之消失。

從 理論上講,任何地方的房地產都具備居住和投資這兩種屬性,但是房地產的異質性決定了不同區域的房地產的兩種屬性具有不同的表現。而且,即使同一區域、同一 時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環境等因素,其居住和投資兩種屬性也不盡相同。對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市,房地產的投資功能要明 顯高于一般城市或者農村,投資功能也更容易被發現和挖掘,當然也更容易被過度放大。

這 里,尤其值得我們關注的是,如果一個較大區域房地產商品的居住功能和投資功能發生次序逆轉,必將產生較大泡沫并引發區域性市場危機。實際上,多個國家的真 實案例已經不止一次的驗證了這一結論。歷史上,日本和中國香港都曾經一度錯誤地推行重投資輕居住的發展模式。這種發展模式基本上是將房地產作為一種金融資 產來進行投資,而且是政府出臺相應的政策支持民眾開展這種投資。于是,大量的資金涌入房地產市場,造成房價長期、持續走高,遠遠脫離了居民實際收入增長速 度,也遠遠脫離了房屋實際居住功能可提供的使用價值,成為單純的投機炒作。在沒有實際價值支撐的情形下,無論是股票還是房地產都難以避免最終的價值回歸過 程。這種畸形的功能紊亂導致房地產價格暴漲暴跌,并且嚴重影響了居民的居住需求和居住質量,對一個國家的民生和經濟都造成惡劣的影響。

(二)警惕“土地財政”內生性引致房地產市場次生風險

所謂“土地財政”是指地方政府對于從土地開發及相關領域所獲得的稅收和公共產權收入產生嚴重依賴。“土地財政”主要表現為地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出,由于這些收入屬于預算外收入,所以又叫第二財政。

“土地財政”導致本應當作為公正性代表的政府具有內在的利益相關性,這種利益傾向性必然反映在地方政府的各項房地產相關的政策和管理行為中,導致相關政策和政府行為發生扭曲,這種扭曲的目的是保護“土地財政”,因而某種程度上地方政府和房地產開發企業成為了利益共同體。

“土 地財政”不僅通過扭曲政府行為來影響房地產市場走勢,而且可以直接對房地產市場供求關系產生扭曲效應。“土地財政”使地方政府的“經濟人”角色不斷強化。 地方政府在房地產市場中的土地壟斷地位和其追求預算最大化、增加可支配財力以發展經濟的行為動機,使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者,且對土地財 政形成極強的依賴性。因此在房價出現波動時,地方政府會存在“救市”沖動。通常而言,房地產市場滑坡開始之后大約六個月到一年,開發商的現金流就會有麻 煩。由于轉讓土地收入已成為各級地方政府的重要收入來源,房地產銷售放緩意味著開發商沒有錢向地方政府買地了,這就會影響“土地財政”的來源,因此地方政 府必將通過政府行為來進行房地產市場干預,從而破壞房地產市場發展的客觀規律,引致房地產的風險積聚。近期各地方政府紛紛松綁房地產限購政策的行為,已經 充分的驗證了“土地財政”與房地產的這種密切關系。

實 際上,從更加宏觀的角度來看,“土地財政”帶來的風險已經超出了房地產的領域,其本質上帶來的是資源配置的扭曲,這將引起一個地區的經濟結構扭曲,進而反 過來對房地產產生不可估量的深刻影響。一方面,政府將大量的土地出讓金用于為房地產配套的基礎設施建設方面,地價的過快上漲也加速了去“工業化”的進程, 在投資渠道缺乏的中國,淘汰的企業主將過剩的資金投向房地產開發,進一步加速了房價的上漲;另一方面,房地產的蓬勃發展也帶動了與之相關的產業發展,但是 卻相對擠壓了其他產業的資源獲取空間,導致資源的錯配和人群之間的財富分配失衡問題,影響了其他行業人們的收入,降低了對房地產的需求。

(三)警惕過度杠桿化引致的風險

房 地產行業是個資金密集型行業,房地產的開發需要大量的資金投入,這就使得金融在房地產的行業發展中扮演著重要的角色。回顧美國、日本、東南亞等的房地產危 機,他們的一個共同特點是房地產金融過度杠桿化。以美國為例,爆發次貸危機的一個主要原因便是向信用評級較低和收入不高的借款人提供信貸支持,甚至發放大 量低首付甚至零首付的個人住房貸款,這實際上是提供了非常大的金融杠桿,借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來買房子。然而這還只是次貸的第一 層杠桿;在此之后,金融機構將次級按揭貸款進行了證券化,并且基于次貸這個基礎資產又開發出了很多虛擬的衍生資產,以至于次貸衍生品的規模達到了次貸本身 規模的幾十倍,因此風險也隨之被放大了幾十倍,一旦泡沫破滅,所造成的影響也是次貸本身規模的幾十倍資產縮水。

對 于中國房地產而言,過度杠桿的風險可能來源于以下幾個方面:一是在房地產市場蕭條期,政府部門往往在政策上引導、鼓勵商業銀行降低個人購房的首付比例,并 給予首套房貸利息補貼或直接要求商業銀行實行優惠利率政策,不僅直接放大了杠桿率,還間接刺激了不具備借貸能力的人的負債欲望。二是在房地產市場上行期, 房地產價格處于上漲趨勢中,有些商業銀行主動降低首付比例,甚至還會推出所謂的基于房地產價格上漲的“加按揭”業務,實際上是對個人貸款投資購房行為的變 相鼓勵。雖然政府部門房地產調控政策明確要求個人購房首付比例不低于三成,但是在房價加速上漲的背景下,仍然難以抵擋銀行的變通和一些投機者貸款購房的熱 情。三是對房地產開發項目自有資本金比例要求過低。在中國房地產市場起步的一段時間內,多數房地產開發商都是采用抵押土地貸款等“空手套白狼”的方式利用 銀行的信貸資金進行開發,然后通過賣期房的方式直接獲得售樓收入,由此形成巨大的金融杠桿。盡管后來監管部門對房地產開發項目自有資本金比例和房屋銷售提 出了強制性規范,但是房地產企業往往有各種各樣的手段來規避這些要求,例如通過關聯企業借款來充當自有資本金等,實際上仍然維持了很高的金融杠桿。

房地產行業發展既要正本清源又要清熱解毒

隨 著房地產行業風險的凸顯,如何治理當前房地產的風險,房地產行業在未來經濟發展中的地位是否會急劇下降,這些都成為當前大家熱議的問題。行業的特性決定了 房地產始終是一個國家重要的戰略產業,但是要擔當好這個重要角色,中國房地產業必須“正本清源”、“清熱解毒”、理性發展。“清熱解毒”是中國房地產市場 回歸理性發展的當務之急。

當前房地產市場既存在局部虛熱(個別地區供過于求),也存在個案病毒感染(利用房地產進行投機與欺詐),甚至還出現“吸毒”上癮(土地財政與開發商的高負債運營)的問題。因此,當前必須對中國房地產“清熱解毒”,促使房地產盡快回到理性發展、良性發展的軌道上。

所 謂“清熱”主要是從解決土地財政等角度消除房地產非理性發展的內在動因;而“解毒”主要是防范過度杠桿化形成“毒癮”。中國房地產的諸多問題實質上是地方 財權與事權不協調造成的,治理房地產行業的風險必須先推進財稅體制改革,促進地方政府財權和事權的匹配,降低其對土地出讓金的過度依賴,糾正政府的行為和 政策扭曲,從體制上解決中國地方政府的“土地財政”問題,使地方政府通過正常的財政體系就能夠解決其財政收入問題,為中國房地產市場的健康發展提供基礎保 障。

一是合理界定中央與地方的財權、事權和支 出責任。1994年的分稅制改革,結束了之前財政體制搖擺不定的局面,有效解決了中央財政虛空的問題。但是也遺留了地方政府財權與事權不匹配的問題。由此 而帶來的地方政府不得不自行增加收入來源,催生了亂收費、土地出讓金持續上漲等問題。財稅體制改革需要重新合理界定中央和地方的財權、事權和支出責任,實 現財政收入和支出責任相匹配,并逐步通過法律形式予以明確,尤其要增加地方政府的穩定的、可持續的資源性、財產性收入來源,逐步改變地方政府過度依賴土地 出讓金的財政收入現狀。

二是加快房地產稅的立 法和改革。除了簡單的調整中央和地方的“蛋糕切分”比例之外,更為重要的是做大“蛋糕”、保證稅收來源的持續性,糾正地方政府行為偏差。這其中最為重要的 是加快房地產稅的立法和改革。開征房地產稅將為地方政府在城市、環境等方面的支出找到一個穩定的收入來源,有助于引導和完善地方政府的行為,保障房地產政 策的公正性,使其更加關注公共服務和基礎設施改善。房產稅的征收可以起到健全地方稅收體系、調整地方財政收入結構、調節收入分配差距和遏制投資性購房四重 效果。

三是促進城鄉之間、區域之間均衡發展。 長期以來,經濟發展重心和資源分配向大城市傾斜,導致住房需求過度集中在大城市,并導致中小城市發展動力不足。如果不能實現大中小城市協調發展,就很難解 決“北上廣深”等大城市的房價高企問題。未來需要大力發展城市群內的中小城市和具有產業優勢其他中小城市,促進城鄉之間、區域之間的協調發展。

四 是避免房地產金融的過度杠桿化。在購房者方面,首付比率越低,則資金杠桿越高,越容易發生放大投機風險,因此提高首付率有助于通過資金限制抑制過度的需求 涌進市場,從而平抑房價。對于房地產開發企業,要提高自有資本金比例要求,降低開發杠桿率,減少信貸資金的杠桿作用,防范房地產過度開發。在金融創新方 面,要吸取美國“次貸危機”前房地產金融染上證券化、抵押擔保債券(CDO)等“毒癮”的教訓,審慎發展房地產金融的創新產品,尤其要避免設計高杠桿的金 融產品,要堅持服務實體經濟的要求。

五是要完 善房地產金融體系,明確政策性房地產融資、準政策性房地產融資、商業性房地產融資之間的分工與合作,使各種房地產政策有金融體系相配套。具體來說,對政策 性房地產融資,尤其是保障房建設的融資,應主要突出財政的支點作用,用財政擔保的辦法,尋求金融的支持;準政策性融資,只要是資助中端住房建設,應主要突 出公積金體系的支點作用,要改變目前公積金完全個人所有的性質,突出其公共性和互助性,維護其商業性,使之與財政資金形成區別;商業性房地產金融則完全由 商業銀行自主決定,按商業原則開展業務。

六是 銀行、信托等金融機構要加大對房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況的監控,關注房地產開發商的資金鏈斷裂給金融帶來的風險。加強對表外理財、信托等 “影子銀行”金融活動的監管,促使其規范化和透明化,有效化解存量資金風險。鼓勵銀行和其他金融機構發行或然可轉換債券,并通過創新資本金補充方式,提高 銀行和其他金融中介的資本金,消除對金融體系穩定的許多威脅。

這些監管措施將使得未來即使房地產等領域或環節發生大規模的壞賬損失,也不會造成連鎖式違約,動搖整個金融體系。反過來,金融體系的穩定,將為房地產業的風險化解及可持續發展提供安全保障和強力支持。

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