精裝新盤“偷面積”?杭州的戶型設計是不是“退步”了

-回復 -瀏覽
樓主 2019-07-16 12:00:28
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
東方嘉禾

來源:錢江晚報

  視覺中國供圖

  今年以來,杭州高價地項目陸續入市。但很多購房者發現,房價變高了,戶型設計卻普遍“退步”了。這意味著花更多的錢買來的房子,實得面積反而變少了,實際單價變得更高了。

  改善型購房者小胡今年看了不下20個新盤,他說,一個很明顯的感覺是,現在市場上90m2左右的小戶型少了,而很多號稱110m2左右的改善戶型,做成三房仍然有局促感,實得面積跟以前的90m2差不多。

  在“錢報杭州房產”微信群里,不少購房者反映:“以前的樓盤有很多贈送面積,現在新樓盤的贈送面積太少了,甚至沒有贈送面積。”

  飄窗、露臺、陽臺、設備平臺

  是“偷面積”的四大主要來源

  “89m2可做四房兩廳兩衛”、“買一層送一層”……曾幾何時,一些贈送面積超大的戶型在杭州樓市不斷涌現,并一度成為產品賣點。這些戶型之所以擁有超大的贈送面積,說白了就是開發商鉆政策的空子“偷面積”。

  “偷面積”的盛行,還要追溯到10多年開始施行的“70/90”政策。為了在90m2的有限建筑面積里打造出符合居住功能并具備相對舒適性的戶型,開發商們絞盡腦汁,螺絲殼里做道場,通過各種途徑擴大房屋的實際使用面積。比如中海錢塘山水的89m2五房兩廳“魔方戶型”曾經震撼杭州樓市。而蕭山的樓盤更是以“神戶型”著稱:比如順發和美家的90m2,通過隔出一層,空間利用率相當于170m2;綠都御景藍灣的89m2戶型,最高贈送面積達到43m2左右。

  “飄窗、露臺、陽臺、設備平臺、夾層、入戶花園、地下室、天井,這些是以前偷面積盛行時各家樓盤拓展面積的主要來源。”一位蕭山開發商透露,細分的話,可以分為三類。

  第一類,是合規的贈送面積。根據舊版住宅設計規范中建筑面積的計算方法,露臺不計面積;與室內不通的室外設備平臺不計算面積;飄窗中,凸窗不落地不算面積,落地飄窗凈高低于2.1m不算面積;沒有封閉的陽臺以及入戶花園都算一半面積。因此,開發商都會在這幾個方面大做文章。

  第二類,是打擦邊球的“偷面積”。比如有些樓盤為了將難賣的底樓和頂樓戶型賣出去,會打出“買一樓送地下室”、“買頂樓送頂層露臺”的促銷口號,但實際上,地下室和頂樓露臺很可能是全體業主共有的產權面積。還有些樓盤在戶型拓展裝修建議中,將入戶門廳、電梯廳等都包進來,而這些也都是公共空間。

  第三類,是涉及違建的面積。比如有些樓盤設計預留了采光井,等樓盤毛坯驗收通過后,開發商再組織施工隊后期統一施工澆注樓板,美其名曰“改造”,變出一個甚至幾個房間,實則屬于違法搭建。

  新規嚴控,精裝驗收

  樓盤“偷面積”越來越難

  2017年4月桃源R21-09宅地出讓前,杭州市規劃局核發的該建設用地規劃文件中規定:“設備平臺(無論主體結構內外)均按全部水平投影面積計算容積率。”并且還指出:“不得設置通高功能性用房(如客廳、起居廳等);不得設置或預留梁、墻、柱等圍合的通高空間;不得設置花池、類陽臺等裝飾空間;不得設置不符合建造和使用邏輯的天井、采光井、通風井、尾氣井、飄窗等。”這意味著,從桃源地塊開始,杭州在規劃層面就大大減少了“偷面積”的可能性。

  去年,浙江省出臺了《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》,2018年7月1日后出讓(或者劃撥)的國有建設用地上的建筑工程項目均需按該標準執行。這個新規,對陽臺、露臺、飄窗、設備平臺的面積計算不但更嚴苛,而且對這些部位在整套房間中的面積占比都有了明確的限制條件。

  新規下哪些方面有了改變?新城控股杭州區域公司設計管理部設計師牟德亞說:“最主要的,就是對容積率計算、戶型設計等方面帶來影響。”

  比如,新規范規定房屋內的尾氣井按自然層計算面積(老規范規定房屋內的尾氣井不計算建筑面積),由此不能偷尾氣井的面積。

  新規范規定排屋/疊排/洋房/躍層住宅的客廳、起居廳等,高度在4.2m~6.4m的,計2倍面積(原規范規定客廳、起居室的挑空部分不計建筑面積),由此不能偷挑空空間的面積。

  飄窗是開發商“偷面積”的必爭之地,但新規要求飄窗不算面積需同時滿足下列條件:窗臺板底與室內樓板面的凈高差在0.40m以上、窗臺上下板之間結構凈高在2.1m以下、進深在0.70m以下、窗臺下無樓板延伸、窗臺必須為鋼筋混凝土結構,以此避免偷飄窗面積。

  在一系列新規修正之下,“偷面積”的余地變得很小。

  此外,精裝驗收也是“偷面積”的一道殺手锏。2017年7月起,浙江施行《全裝修住宅室內裝飾工程質量驗收規范》。今年2月,余杭區實施《關于進一步加強住宅工程分戶檢驗質量檢驗評估的通知》,該通知要求對全裝修住宅進行100%分戶檢驗(原先分戶檢驗是以抽查方式進行,抽取比例為10%),分戶檢驗必檢項目第一條就是戶內空間尺寸,如果檢驗不合格,就不得辦理竣工驗收。

  不能“偷面積”

  居住安全性提高了

  在不少購房者看來,“偷面積”漸漸退出江湖,是戶型設計的退步。原先90m2戶型可以輕松“偷”出20m2以上,而現在100m2出頭的戶型最多能贈送幾平方米,兩者的實得面積差不多。在房價高企的如今,要買到跟以前差不多的戶型面積,購房者可能要多付出五六十萬元。

  不過,原先很多所謂的“偷面積”是通過擅自更改規劃澆注樓板實現的,這其中不但存在巨大的安全隱患,而且也存在后期風險。

  根據《杭州市城鄉規劃條例》第四十九條,“在已竣工驗收的建設工程用地范圍內或者利用建設工程擅自新建、搭建建筑物構筑物的,主管部門責令其限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,并處違法建設部分所屬單項建設工程造價百分之五以上百分之十以下罰款。”

  濱江區的湖漫雅筑,當初開發商允諾部分面積是為贈送的“可伸展空間”。然而在2015年9月即將交付前,正當開發商將這些“可伸展空間”澆筑成實體建筑時,濱江區城管認定這些擴展空間是違章建筑,對湖漫雅筑“贈送面積”進行了強制拆除,業主們遲遲無法收房。

  一些知名開發商也在“偷面積”上栽過跟斗,比如2016年和2017年,杭州不少樓盤都因為交付后辦不出不動產證,導致業主子女無法入學,據悉原因就出在“偷面積”上。

  牟德亞表示,現在對于偷面積,品脾房企都比較謹慎。“一般品牌房企會將品牌運營安全視為基礎,所以內部會強控不得偷面積。偷面積無非也是為了營銷,但這種涉及到違反規范的事情,誰愿意公諸于世?”而政府有關部門也加大監管力度,在建筑方案報建階段就會對有偷面積嫌疑的地方進行管控限制,避免后期改造情況發生。

  牟德亞認為這對購房者并非全是壞處,就像高鐵并不是開得越快越好,適當的降速也是為了安全考慮。“雖然戶型實得面積少了,但房屋消防安全性大大提高,并且避免了建筑改造對原有結構體系的破壞,減少了房屋漏水及鄰里糾紛的發生。同時對設計師的要求也更高,在有限的面積內,只能拼內功了。”

我要推薦
轉發到
彩票论坛网