萬科首只公募REITs產品面世 認購最低門檻為10萬

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樓主 2019-05-06 07:46:46
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西安印象

6月26日,以前海萬科企業公館租金收益權為投資標的創設的公募REITs(房地產信托基金)——鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金發行,7月份在深圳證券交易所掛牌交易。該基金由深圳市前海深港現代服務業合作區管理局全資控股的深圳市前海金融控股有限公司與鵬華基金合作設計。

作為首只試水產品,REITs產品收益成為焦點。公告顯示,鵬華前海萬科REITs基金的業績比較基準為十年期國債收益率+1.5%,認購期內最低認購門檻為10萬元。

“10萬元的認購門檻,相對于中心起航產品500萬元的高門檻,是一個巨大的進步。”中國REITs聯盟秘書長王剛在接受中國房地產報記者采訪時表示,這只產品還是偏債性,距離真正的股性REITs產品尚有距離。

基金招募書顯示,鵬華前海萬科REITs封閉混合基金在為期十年的封閉運作期內,將不高于基金總資產50%的比例,投資于深圳萬科前海公館建設管理有限公司的股權,以獲取商業物業的租金收益,鵬華前海萬科REITs還將不低于50%的資產投資于股票、債券和貨幣市場工具等,預期風險和收益高于債券型和貨幣基金,低于股票型基金。

根據萬科方面透露的信息,本次進行資產證券化的對象為萬科前海企業公館的租金收入,可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶,還有從其他固定收益資產投資中獲得收益。而在退出機制設置上,將在投資期屆滿,由萬科深圳分公司或其關聯方回購項目公司股權。

另據萬科方面表示,前海企業公館在2015年的租賃收入大約為每月240~250元/平方米,以后每年將按照市場水平進行調增。其中,前海企業公館可租面積為5.5萬平方米,目前每月每平方米收益為250元,出租率已達到100%。

資料顯示,企業公館項目預計總投資為8億元,建筑面積約4萬平方米,由約2.8萬平方米的40多棟低密度企業辦公樓和部分公共商業配套設施以及約1.2萬平方米的前海會展交易中心組成,2014年12月7日才正式開園。

大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜此前在本報刊文指出,這個項目是BOT項目,能夠進入REITs權益包的僅僅是項目收租權,而項目資產是屬于政府的,這意味著REITs投資人只能分享項目租金收益而無法獲取資產升值收益。也就是說這只REITs無法設立獨立的基礎資產池,也難以以獨立的資產池方式與原母體企業進行風險隔離,只是將項目收租權進行了資產證券化,與高速公路的收費權資產證券化有類似之處。

由此看來,在相關BOT協議中,萬科只承擔了部分投資而擁有了整個或者大部分租金收益權,由此提高了萬科所投資部分的資金收益率。按照一般的邏輯推理,基于萬科投資部分的收益率水平應該大大超過同期銀行貸款利率,并高于萬科為提前套現支付給鵬華基金等機構發行REITs的相關費用與預期收益的總和,至少超過萬科本身投資對IRR內部收益率的要求,所以租金收益水平應該大大超過發行REITs所要求的水平。

不過他樂觀估計:“鵬華前海萬科REITs對后續項目有很重要的借鑒意義,希望房地產市場有更多的產品走公募的通道,證監會版本的REITs相關法律正在討論階段,在相關法律出臺后會有更多的產品出來。”

(來源:中國房地產報)

(責任編輯:石青玲)
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