多個"價值洼地"城市房價已直逼一線 售租比讓人"看不懂"

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樓主 2019-04-26 03:46:10
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碧桂園天麓山

來源:21世紀經濟報道?定軍

本報記者 定軍 北京報道

導讀

2018年1月房價與租金比值最高的是廈門,達到了驚人的1100。這意味著,當房價與租金分別保持不變時,將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當前價值,則租金回本期還將更長。

隨著二三線城市的房價上升,不少曾經的“價值洼地”城市房價已經直逼北上廣深,其售租比更是讓許多人大呼“看不懂”。

5月14日,社科院城市所發布了房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》。報告顯示,2018年1月廈門的住房價格中位數達到了每平方米3.7萬多元,已經超過了一線城市廣州,杭州、南京、天津的住房價格中位數是每平方米2.8萬多元,與廣州只有每平方米一兩百元的差距。如果從房價與租金比來看,2018年1月廈門、廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京都超過了北上廣深。

這些數據顯示,不少二三線城市的房地產風險在上升。上述藍皮書認為,很多二三線城市房價上升過快具有巨大風險。為此,購房者應注意規避追高。由于一線城市房價增速持續低于二三四線城市,一線城市與二三四線城市的價差將有所縮小。

“隨著去庫存刺激政策的逐漸退出,變為緊縮的調控,預計2018年下半年三四線城市(房地產)市場有可能會出現一波較大的回調。”5月14日,中國社科院城市所不動產室主任王業強在上述發布會上表示。

售租比失衡

如果從售租比來看,不少二三線城市的表現讓北上廣深難以“望其項背”。

上述報告數據顯示,2018年1月房價與租金比值最高的是廈門,達到了驚人的1100。這意味著,當房價與租金分別保持不變時,將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當前價值,則租金回本期還將更長。

房價與租金比超過一線城市的還有廊坊,達到了883。惠州、石家莊、合肥、南京分別為844、824、746、653。

從一線城市來說,上海該比例為644,深圳為627,廣州為600,北京為594。簡單計算,一線城市房價與租金比值最低的北京,租金回本年限為49.5年,年租金收益率約為2%。而蘇州、青島、濟南、天津的上述數據均超過了北京。

上述報告指出,國際房價與租金比例一般在200-300,中國城市一般都遠超300的比值。相對于住房銷售價格,住房租賃價格的變化一直較為平穩。住房銷售價格與租賃價格的失衡,一方面有投機炒作的因素,另一方面有租賃住房保障低、租購權益相差懸殊等原因。

交行金融研究中心高級研究員夏丹指出,很多二三線城市房價去年以來漲幅高,房價絕對水平的確沒達到北上廣深的水平,但由于租金不高,導致房價與租金比值偏高。

一些城市的限購限價等措施,甚至導致了價格的扭曲。“一些地方因為高于某一個價格的新建住宅不能賣,結果二手房遠高于一手房價格,看起來很低的一手房價格存在很大的尋租空間。”她說。

很多二線城市經濟發展并不快,一季度經濟增速甚至低于5%,有的城市甚至遭遇常住人口凈流出。在這樣的背景下,為何最近一段時期房價仍然上漲?

中國人民大學教授陶然指出,根本的原因是地方政府對于土地采取了壟斷的措施。 “如果不打破這個壟斷,那么房地產價格非常高的問題是解決不了的。”

針對二三線城市部分漲幅大,以及房價總水平以及房價與租金比超過一線城市的情況,上述報告給出了預警風險。

該報告表示,不僅一二線城市需要堅持調控,三四線城市也需要加強市場管控。報告指出,過去一年,三四線城市房價出現了大面積的快速上漲。相對于一二線城市,三四線城市房價上漲更容易出現泡沫化現象。需要加強對三四線城市房地產市場穩定性的監控,督促政府根據市場發展與供需結構變化,及時出臺穩定市場的政策。

防止房價大起大落

2016-2017年,一線城市出臺了有史以來最嚴格的市場調控政策。2018年,它們仍將“堅持調控目標不動搖、力度不放松”。這使一線城市的房價得到了控制。數據顯示,2018年3月除了廣州微弱上升外,北京、上海和深圳的新建住宅價格都是負增長。

而在部分二三四線城市,去庫存政策尚未得到及時調整。三四線城市購房政策相對寬松,這使得它們承接了房地產投資的溢出。比如,2018年3月哈爾濱、大連、北海、西安、昆明的新建住宅價格都是兩位數增長。

下一步,王業強指出,由于房地產調控政策不放松,一線城市和二線熱點城市有可能會率先探底,三四線城市調整明顯滯后于一線城市。

報告也表示,預計北京、上海等一線城市房價短期仍將延續當前跌勢,難以出現有力反彈。前期房價快速上漲的二三四線城市房價,部分將出現下跌,購房者應注意規避追高風險。

此外,王業強建議“在土地供給方面,應當以人口規模作為增加居住用地的依據,土地供給的思路從‘以地控人’變成‘地隨人供’的導向。”

上述報告也指出,部分二線城市目前土地購置面積較多。其中2017年35個大中城市購置面積最多的是重慶、合肥、長春,分別達到了1112.22萬平方米、684.87萬平方米、480.98萬平方米,遠超北京的413.3萬平方米。另外鄭州也有442.47萬平方米,昆明有408.9萬平方米,西安有328.07萬平方米。部分二線城市現在的土地供給,是未來商品房供給增加的有利因素,因此很多二線城市房價未來面臨新的調整因素。

中國房地產評估師與房地產經紀人學會副會長柴強指出,目前房地產市場泡沫較高,存在杠桿率較高的問題。“目前屬于在‘刀尖’上的短期平衡,稍有風吹草動都會有很大的變化。它的不確定性,一個是有(價格)再暴漲的不確定性,也有大幅下降的不確定性。”

21世紀經濟報道記者獲悉, 2017年三四線城市房價的猛漲,棚改的貨幣化安置起到了很重要的推動作用。上述報告建議,適時退出棚改貨幣化安置政策,可對迅速升溫的三四線城市房價起到釜底抽薪作用,避免市場大起大落。

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