業主提價 北京二手房購買力下降

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樓主 2019-10-16 20:14:10
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金悅華庭二手房

? ? ? ?成交量、帶看量、網簽量自5月之后開始滑落

  業主提價 二手房購買力下降

  限購、認房又認貸,嚴厲控制下,樓市成交的回暖變得十分脆弱,一旦賣房者重拾自信,開啟漲價預期,原先積累的回暖能量便會立馬消散。

  進入7月以來,鏈家網統計的每日二手房簽約成交量出現了明顯下降,多個工作日的簽約成交不足200套,二手房交易似乎在沖頂后重新進入下行趨勢。數據顯示,5月份北京二手房網簽超過1.8萬套,算上休息日,平均單日網簽也超過580套,遠高于目前的二手房成交量。為何會出現這樣的反差呢?貝殼研究院首席分析師許小樂認為,隨著這幾個月二手房業主的提價,在信貸政策依舊嚴格的背景下,北京樓市的購買力已經難以為繼,市場面臨自發向下和信貸收緊的雙重壓力,二手房或將進入下行周期。

  購買力難以跟上 市場已經“外強中干”

  伴隨著成交量的下滑,北京的二手房成交均價這幾個月一直在上升。鏈家網的數據統計,今年2月份北京鏈家二手房的平均成交價格為5.9萬元/平方米,3月份升至6萬元/平方米以上,隨后每個月都有小幅提升,到了6月份已經升至6.2萬元/平方米,幾個月來均價上漲近2000元/平方米。

  貝殼研究院首席分析師許小樂告訴北青報記者,根據貝殼研究院的統計,按照正常的收入水平,2017年北京首次購房者攢夠首付的年限已達到23年左右,深圳也達到18年左右。

  房價的上漲帶來居民支付能力的不足,相對購買力越來越弱。以北京為例,對于剛需而言攢夠首付所需的時間越來越長,市場的支撐力度明顯趨弱。

  對于房價絕對水平較高的城市而言,目前市場以換房為主,但是大部分城市都處在“認房認貸”的環境中,換房杠桿空間小、難度大。

  許小樂舉例道,以北京為例,目前換房標的套均總價650萬,平均貸款額度154萬,相當于換房首付500萬,難度不低,短期內難以釋放,改善需求呈現“有意愿、沒能力”狀態,部分換房呈現明顯的妥協性,市場的支撐力度明顯不足。

  市場面臨自發向下和信貸收緊的雙重壓力

  在經歷了連續幾個月的成交回暖后,許多優質房源被消化掉了,導致剩下多是價格較高,戶型較差的房源,市場也開始面臨下行的壓力。

  除市場內生因素之外,信貸這一外生因素也在持續收緊。2018年第二季度重點城市首套房利率以上浮10%和15%為主,上浮20%及以上的城市數量明顯增加,16個重點城市中有9個城市較一季度大幅度上浮。在“去杠桿”的大環境下,越來越多的鏈家經紀人(71.3%)預期第三季度房貸利率會繼續上浮,上浮預期較二季度更強。

  許小樂認為,市場正在面臨真正的下行周期,不符合未來趨勢的區域/產品將最先接受市場考驗。

  我愛我家市場研究院院長胡景暉則分析表示,在政策的平衡下,下半年全國樓市仍將趨于平穩,房價波動不會太大。結合國內經濟形勢、房地產市場形勢及中美貿易戰等國際經濟形勢,下半年貨幣政策的操作將較為困難。未來央行或將繼續下調利率,通過定向調整、精準導入來釋放流動性,以滿足剛需的資金要求。

  當前一線城市調控既是全國范圍內最嚴,也是史上最嚴,所以未來房價整體趨于平穩;三四線城市政策正在趨緊,自身又缺乏產業基礎,缺乏人口吸引力,未來房價上行空間較小;相比于一線及三四線,二線城市會承接更多的人口、產業轉移,未來房價的上行壓力比一線及三四線更大。

  先買后賣 自己的房降價才賣出去

  認房又認貸,讓二手房交易的首付款明顯增加。許多活躍在市場上的購房人都是賣一買一的置換需求。正因為是置換,可以完整地體驗到樓市賣出買進的過程,也能真正意義上感受到樓市冷暖變化。

  張恒從去年底開始就在尋找中意的學區房。在他重點關注的西城區育翔小學范圍內,周邊的房子他幾乎看了個遍,這個小區是哪年的,什么戶型,環境怎么樣,可以說如數家珍。只是由于能滿足他需求的戶型比較少,在售的兩居室大多數都是50-60平方米,而他希望買到一個70平方米以上,有正規客廳的兩居室。僅有的幾套也都是待價而沽并沒有真正想要成交的意思。

  于是經過兩個多月的等待,終于一套在張恒看來符合要求的兩居室掛牌銷售,相比周邊13萬元/平方米的單價,這套兩居室定價在12萬元/平方米,中介經紀人告訴張恒,價格還能再談談,比周圍的同戶型低了近50萬元。

  確定了目標,張恒很快就找到了房東,又壓了近20萬元,并且要了半年的湊錢周期,簽了合同。最后張恒也很驚訝,為什么房東答應這么爽快,讓他以低于市場價淘到了好房子。對此中介經紀人告訴他,房東也是換房,想快點賣了換個郊區大房子。

  既然簽了買的房子,趕緊賣掉自己的房子吧,張恒第二天就把自己海淀的房子掛在了鏈家和我愛我家上面。定價800萬,預留了幾十萬的議價空間,張恒認為萬無一失,并自信地覺得780萬一定能賣出去,還能給自己留出裝修錢。

  但后續的發展卻并不符合他的希望,房子掛出去了一個多月,熱鬧是熱鬧,一周來看房的客戶基本都在7組以上,平均每天都能有一組看房人。但令張恒失望的是,這么多人看來看去,拜托中介經紀人來試探底價的不少,但真正報價的卻一個也沒有。

  等了兩個月,終于有報價了,但給出了700萬,這個在張恒看來非常離譜的價格,談判也沒有順利地進行下去。

  眼看半年之期過了一半,張恒房子的中介維護人告訴他,市場成交在四五月份達到高峰后,看房人明顯少了,價格雖然有點提升,但能接受的并不多,建議他降價再推推。

  最后張恒的房子在6月底降價到750萬以后,吸引來了三個月以來最靠譜的一位購房人,經過協商,張恒又讓了10萬元,740萬成交。

  “現在我明白賣房給我的業主為什么低于市場價賣房了。”張恒事后對北京青年報記者表示,雖然自己在買房時撿了個“便宜”,但實際自己賣房湊錢時,又吃了個虧,前后一算,差不多了。沒辦法,除非不急著賣房,可以一直拖著的,否則都得降價才能出手。

  5月成交量達到最高峰 隨后下滑

  張恒置換房子的經歷也符合數據統計的走向。5月以后,二手房成交量,帶看量全部下滑。

  麥田房產提供的數據顯示,從2018年上半年的單月網簽量來看,2月-5月北京二手住宅網簽量連續增長,5月份達到18096套的峰值,6月份止漲回落,簽量15827套,環比下降12.5%。6月網簽量的下滑,也意味著市場繼續升溫的動力不足,開始進入觸頂企穩的調整期。

  “今年前幾個月,我們小區成交量大約在3-5套,5月份達到12套,6月份有所下滑,但也還成交了10套”,麥田房產國美第一城片區的區域經理表示,與歷史成交相比,現在的市場處于一個比較穩定的階段。

  價格方面,2018年1-6月呈現出波動微漲的態勢,6月份二手住宅成交均價環比5月份微降了0.8%,但與1月份相比上漲了4.4%。

  在麥田房產不少經紀人看來,成交量在5月份沖高后,6月份再度回落,很大程度上也是因為前期價格較低的房源已經賣掉了,而購房人現在心態普遍比較理性,當價格達不到心理預期時,不會盲目出手。

  鏈家的帶看量統計也反映了現在二手房觸頂后的滑落。數據顯示,2月份北京鏈家的帶看量是今年的最低點,只有17萬次帶看,之后的3月份突然升高至51萬次帶看,二手房成交也就是從這時候開始回暖的,之后的帶看量也維持在高位,四五月份分別為47.7萬次和48萬次帶看。這也是上半年二手房成交的最高點,但6月份開始,帶看量大幅下滑,只有40萬次,相比最高時的帶看量跌去了20%。

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