中國房價暴漲翻番后的趨勢會怎么樣?

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樓主 2019-07-09 06:57:03
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望江花園二手房

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一

房價暴漲是什么情況?就是說在不長的時間內,當然是以年為單位,比如二年,漲幅翻番以至于翻幾番。這正是近年發生過的房事,現階段又似乎全國性轉涼了。

何謂趨勢,這里拿潮水做一個說明,潮水來時,一定會漲至最大;然后潮水必會退去,反方向形成新的潮流。趨勢就是這樣不可阻擋,那么,房市也會發生這種情況嗎?

需要明確的是,如果自住為主,不會有大的流動力量,但是近年來中國房市的投資比例已經達到空前的程度。2008年的時候,銀行新增貸款的15%是新增居民貸款,到了2017年,已經占到53%。具體的投資比例是多少,這個有一些數字公布,另外也從我們身邊來看,比例是非常高的。

在這么高的投資比例之下漲勢驚人是很自然的事情,同時在這種情況下,一旦止漲,回調肯定如潮水退去一樣,這種經濟物理的力量無可抗拒:從搶先鎖定利潤者到落定部分利潤為先者,這種拋盤力量是不由自主的。也許你會說,為什么不會穩住呢?問題就是穩不住,當買量少于賣量的時候,只會使得賣量越來越大,然后跌到一個位置,買力增加,或許會到引起回漲的程度,但如果買力后續不足,無非故事重演。

這種暴漲之后潮水退去的情況之前只在局部地方發生過:比如海南、鄂爾多斯、溫州,這個事兒很多人都知道,象溫州,曾經最高漲到了十萬,后來跌到了膝蓋,至今回不到腰以上。

2008年當次貸危機發生的時候的,我國很多地區的房產熱潮也受到了影響,跌幅甚大,比如上海達到百分之二十五,深圳達到百分之五十的比例,但這跟以上地區的暴漲暴跌是不同的,并不是全部的錢進去了,這兩個一線城市的財富和資金量是非常巨大的,上海作為經濟龍頭,深圳作為經濟最有活力地區,社會創富效應明顯,員工薪資逐年上漲。所以那個時候兩地能都很快穩住,繼續拉回、上漲。

但是當買房的需求被提前透支、杠杠放得過大的時候,那就只有暴跌來回應了。

以上我們說的是房價的一種市場波動情況:如果是在投資比例過高、杠桿過高的情況下的暴漲,必會引起暴跌。

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接下來說說暴跌的情況:

暴跌也是有時間維度的,既然暴漲能夠達到二三年以上,那么暴跌也可以對應,海南溫州,無不如此,海南是漲得猛跌得也兇,然后長達十年起不來,溫州是炒了好多年又跌了好多年,現在還沒上來又要打下去。

為什么時間上會有一點對稱呢?也許是因為對于漲的認同需要一個過程,那么跌也是。暴漲是對整個市場的破壞,暴跌是對市場的修復。

那么會跌到什么程度呢?從這樣回調的自然力來說,幅度是很深的,可以理解為對稱。至于這中間的貌似回暖和反彈,都不可靠,必須強調這一點,各種原因的買力總是有的,或者自住剛需和改善二套買得起了、或者投資的看準一個跌幅進去,但是如果投資帶來的拋盤力量沒有衰竭、杠桿的危險沒有解除,再加上殺過頭的矯枉過正,那么一定會跌跌不止。

根據以上兩點,可以得出判斷:此輪調整一二線城市的下跌時間基本不會太長,因為本輪暴漲基本要從14年算起,有的是16年算起,一般不超過2年;下跌的幅度來說,都會抹平漲幅,后續要看經濟和人口情況。

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 三

以上海為例,08年之前,12到14年之間房價的漲幅還是反映經濟發展的,基本合理,08年之后漲了一波,但是因為經濟比較繁榮,薪資水平增加,社會創富機會預期較高,所以經過調整仍然保持長期慢牛進程。

從14到16年,這是一輪暴漲,直到杠桿水平已經脫離上漲的可能性,即用盡六個錢包和各種信用手段仍然難以支撐剛需和改善的購買需求。下跌從18年開始,慢慢加速,預計明年末或后年見底。在總體經濟形勢不振和貿易戰的陰影下,估計會跌到14年的價格以下。至于有人極為看好進博會的影響,那么更應該注意貿易的紅利在減少和消失,而這正是上海近15年來房價飆升的根本原因。科創板的前景也需要時間才能看得清楚。所以,2年不多,2年再見。

以深圳為例,較為偏重實體產業,年輕人進來很多,薪資水平不錯。估計止跌會早于上海,跌幅小于上海,姑且以核心地段百分之二十計吧。

以杭州為例,08年之前漲勢就比較猛,08年到10年更是瘋漲,12年到14年跌的很慘,有趣的是,杭州的漲和跌的滯后比較明顯。本輪杭州從16年G20之前才開始漲,但是暴漲的幅度特別大,一般在二倍以上。18年6月左右,杭州重新開啟下跌模式,跌幅可期,沒有足夠的時間很難停步。從產業來說,杭州的高科技正在打造當中,主要產業是電商,新金融產業已遭受重創,高收入人口相對于一線是有限的,故而杭州雖會有一些救市措施,但是很難對沖跌勢。

當然這種暴跌也并非崩盤,現在國內資產主要在房地產上面,中國的房地產總值已經達到65萬億,比美日歐總和還多5萬億,一下子崩盤不可想象。政府必然不希望有崩盤,但是要說就被固定動作了也未必,實際上任總的“夜壺”說是14年才有的,之前基本對房地產價格還是能夠壓住的,國內的房產價格,主要是08年放水和14年去庫存才有巨幅的漲。

逐漸往股市、債市轉移是可以預期的,雞尾酒定律可以用一句俗語來解釋,“今天你對我愛答不理,明天我讓你高攀不起”。不過這種操作不是一般人做得到的,中國股市的牛市還遠著呢,當貨幣泛濫得以疏解之后,各種信用工具也被限制掉很多,差不多同樣構造的15年股市和之后的中國房市瘋漲模式,未來恐怕很難看到。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 三

討論一下政府調控等因素對趨勢的影響:

首先我們看到海南溫州等地暴跌的時候,本地方政府不是不著急、不是不想辦法,但是本地的力量完全不夠,至于全國性的調控,有影響,也改變不了,一直要到慢慢市場關系被修復了再說。海南正是走了這個過程,而溫州,也許是之前炒了十來年的原因吧?還沒有跌夠。

政府調控被一些人認為是房市行情的關鍵,甚至總結出趨勢的始末都是政府調控,頗有讓你上天、讓你入地的感覺。這確實是最為重要的指標,不過市場本身才是決定性的,比如現在的上海,你放開調控、鼓勵買房試試看,在這么高的杠桿條件下,擊鼓傳花不會太久、后果卻很嚴重、大概就是崩盤吧?再說16年的杭州,庫存達到15萬套,任一線都在國家政策鼓勵下房地產熱潮奔涌,杭州還是慢吞吞,最后一直到庫存在一線城市的投資客搶購下漸漸告罄,才開始了后知后覺的“獨立行情”,足足晚了一年差不多。

核心位置跌幅達到百分之三十,會有更多的買力進入。這種看法的第一個原因和銀行的抵押有關,銀行會著急抵押物不足、可能會有調控措施,第二個原因是這個核心位置是政府土地財政的主要糧倉,政府會出手調控。但是要注意這里的買力一定會有,但也許會形成市場的陷阱。

對于地方政府的行為,我們要注意一件事情,那就是地方債正在置換和被裝入籠子里,這樣地方政府對土地財政的依賴在新的債務周期內會減弱,至于這個周期內能否找到新辦法解決經濟發展問題那是另外的話。

關于貨幣以放水的形式貶值,這個連五六線的普通購房者都已知道,那么事情就有不同,因為好的道理是稀缺貨。事實上經濟發展總離不開一定量的“水”份,所以未來小水定向灌溉,乃至于減息,還是經常可以看到,但是大水會不會還有,則是小概率事件。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 六

房產是中國家庭最重要的財富形式,關系重大。本文以論文研究的立意出發,傳達一種推理方式,希望能夠幫到更多人。

正當結束全文之時,又看到個別地方已經有這一波下跌之后報復性上漲和獨立上漲事態的論調了。那么從本文的邏輯的出發說一下:一,有經濟支撐的和良好前景(就業、人口)的會恢復上漲,開始時間不會很快,除非特別理想;二,暴漲很難有,幾乎不可能;三,未來投資房產還是應該平常心,高杠桿危險了,一線的漲幅不會太大,某些新二線和能級躍升的城市才會有很好的投資回報。

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