“搶灘”監管窗口期 4月房企融資需求已近千億

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樓主 2019-07-23 12:46:55
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四團二手房

在多數分析人士看來,房企仍有一定的加杠桿余地,預計融資行為仍會繼續。但長期來看,隨著監管的趨于嚴厲,國內融資的規模和頻率也將逐漸下降。海外融資的情況,將視匯率波動的因素而定。

雖然金融監管越來越嚴,但房企的融資動作并未減緩,反而越來越密集。

4月9日以來,寶龍、招商、中駿、中糧等房企均公告宣布融資事項,以發債為主;旭輝、朗詩、華遠等房企也表示,即將有融資動作;陽光城和雅居樂則分別完成了長租公寓REITs和商業物業CMBS的發行,屬于衍生業務的資產證券化產品。

據中原地產研究中心統計,截至4月13日,上市房企發債規模約合193億美元,比去年同期上漲80.6%。4月以來,上市房企發布的各項融資需求(已融資和擬融資)已近1000億人民幣。

作為資金密集型行業,房地產本身就對資金有著大量需求。今年以來“逆監管而上”的現象,則體現出這一時點的需求格外強烈。分析人士認為,規模導向、多元化布局推進,疊加3、4月份的“傳統融資旺季”,導致了上述現象出現。此外,國內金融監管日漸嚴厲的大趨勢,也在促使企業追趕這一“窗口期”。

海外融資占比增加

3、4月份是房地產行業傳統的融資高峰期。這一方面是因為年度業績完成發布,企業評級完成,業績較好的房企會在此時點進行融資,以求較低的成本;另一方面,企業的年度乃至中長期目標基本敲定,對資金的需求規模可以測算出來。

4月12日,寶龍地產宣布,全資子公司上海寶龍已獲準發行30億元公司債券,成本不詳。僅兩天前,寶龍地產發行了2021年到期的3.5億美元優先票據,成本為6.95%。

同在12日,旭輝宣布擬發行美元計值的優先票據,金額最終確定為5億美元,期限三年,成本為6.875%。中國金茂、泰禾、陽光城也在12日發布了融資或資本合作的消息。

4月9日以來,中駿、中糧、藍光、華遠、招商、朗詩、雅居樂、碧桂園等房企均公告了融資動作及融資意向,可計算的資金需求規模超過300億。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出,分析這些融資動作,可發現三個明顯變化:海外融資增多,資金成本提高,融資密度加大。

寶龍、旭輝、中駿、朗詩、越秀等企業均采取了發行美元或港元債務的方式進行融資,龍光地產則計劃在新加坡發債。綜合來看,房企海外融資占比在3到4成,明顯高于去年。嚴躍進指出,這與境內金融監管加強、融資難度增大有關。

有房企人士向21世紀經濟報道表示,從去年四季度開始,作為開發貸主要來源的銀行貸款,就已出現審核流程趨嚴、放款周期拉長、資金成本提高的現象。債券、信托、基金等融資渠道同樣如此。受此影響,房企在海外融資的嘗試,從去年末就已出現。

無論海外還是內地,國企的融資成本大多升至5%以上,民企則普遍在6%以上水平,部分企業甚至超過7%。比如,藍光發展即將在上交所發行的一筆5.5億元3年期債券,利率為7.2%。中駿已發行的一筆6億美元3年期優先票據,成本達到7.45%。

近幾年,隨著金融監管政策趨嚴和利率水平提高,房企的內地融資成本呈上升趨勢。2016年,內地發債平均成本在4%-5%,部分企業可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,部分超過6%。即便訴諸海外,資金成本也因美元加息而抬升,且普遍不低于國內融資。

與往年同期相比,這一時段的融資頻率十分密集,每天有近10家房企發布融資動態,部分企業連續出手。

以泰禾為例,自今年1月1日以來共發布7條融資公告,涉及發行境外美元債券、商業地產(五四北泰禾廣場)項目資產支持專項計劃、購房尾款資產支持票據、長租公寓資產支持專項計劃、公司供應鏈資產支持票據等5種融資方式,公告融資金額合計超過250億。此外,泰禾還于4月12日與長城資產簽署了戰略合作協議,涉及多項金融、資管領域的合作。

上述情況成為今年以來房企融資動作的縮影。據中原地產統計,今年前3個月,房地產領域集合信托產品成立近500款,成立規模超千億元,同比增長約90%;僅1月的成立數量就與去年一季度數量相當。

規模導向引發資金需求

房企在此時點上釋放出對資金的大量需求,并非出于偶然。

泰禾的連續融資動作,很容易讓人想起其對擴規模的追求。泰禾集團董事長黃其森在去年12月表示,2018年,泰禾將力爭邁入2000億時代。而根據易居克而瑞的數據,2017年泰禾的銷售規模為1007.2億元。

21世紀經濟報道粗略統計,目前提出超千億銷售目標的房企,已有30多家。有的房企今年對外公布的目標增幅是40%、50%,對內卻高達80%甚至翻番。去年銷售不足700億的金茂,就提出3年后實現2000億的目標。

“規模越大的房地產企業,對資金的需求往往就越大;沖擊規模的房企,對資金的需求同樣很大。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示,“規模導向”是企業資金需求增加的重要原因。

與此同時,隨著多元化轉型的推進,一些衍生業務也需要資金投入。從商業模式上看,商業地產、長租公寓等產品的投資回報周期長,短期內并不能產生大量回款。這也使得資產證券化類融資開始增多。

4月初,陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所評審通過,規模不超過人民幣30億元,獲準在2年內分期發行。4月10日,雅居樂完成了集團首單CMBS的發行,規模為46億元,票面利率5.85%,產品期限為18年,每3年有一個行權窗口。

在嚴躍進看來,房企扎堆融資,還有爭奪時間窗口的考量。“金融監管政策越來越嚴厲,對于在國內融資的房企來說,時間窗口已經不多。”

今年兩會期間,央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝還表示,房地產金融風險是可控的,但“個別房地產企業可能在財務方面比較激進的現象,會有一些風險”。此后,監管層關于金融去杠桿的表態和動作不斷出現。

思源地產市場發展部副總經理兼首席分析師郭毅認為,房企的各項融資渠道都將受到影響。具體而言,國有銀行貸款只支持百強房企(部分收緊至TOP50房企)、地方龍頭房企或白名單客戶的開發貸需求;股權債權融資方面,明股實債、借殼繞道等變相輸血的方式已無法操作,只有“真股+股東借款”才合規;信托、私募基金、資管通道等非標產品有一定空間,但仍存監管收緊的可能;資產證券化產品則對房企資質要求較高。

她認為,“綜合來看,去杠桿環境下,房企外部融資渠道受到極大制約,盡管表外融資成本高達12%-18%,境外融資也因匯率波動導致隱形成本的提升,但龍頭房企尚有騰挪空間,而中小房企將陷入更加艱難的融資困境。”

如此多的融資動作,會不會提高房企的負債率?

從年報情況來看,大部分企業的資產負債率在65%-85%之間,凈負債率水平不等,但大部分企業現階段的資金“危機”并不明顯。分析人士指出,很多房企在這兩年進行了債務置換,使得債務總成本降低,短期負債的比重也有所下降。同時,經過過去兩年的銷售,大部分房企握有較充裕的現金流,且多數能夠覆蓋短期負債。

因此,在多數分析人士看來,房企仍有一定的加杠桿余地,預計融資行為仍會繼續。但長期來看,隨著監管的趨于嚴厲,國內融資的規模和頻率也將逐漸下降。海外融資的情況,將視匯率波動的因素而定。

來源:21世紀經濟報道

記者:張敏

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