成都樓市投資必須面對的問題

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樓主 2019-09-16 18:25:16
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碧桂園山河城

這周狀態不好,還是不寫系列文,隨便聊聊

圈層壓制

圈層壓制是成都樓市一個隱性,但是又事實存在的東西。

經過和一些資深人士的討論,簡單總結出這其中緣由。

相信大家都聽說過成都一圈層,二圈層這種劃分。而事實上是如何劃分的?

其實大部分人的理解都是錯的

首先我們從圈層的由來。

在以前,成都只有五城區的時候(那時候高新區還屬于武侯)

那時候的一圈層就只有5城區。

第一次擴容是指高新區獨立后,加入了雙流部分土地。于是變成了一圈層<5+1>,即5城區+高新區

高新區管委會也是屬于市政府派出機構

第二次擴容是天府新區直管區的成立,管委會屬于市政府派出機構,這個時候一圈層已經變成了5+2

很多人不明白天府新區在這一輪牛市,漲幅那么多,漲到需要如此特殊限購,其實很大一部分原因就是從二圈層晉升為一圈層的紅利。

在不久的將來,成都的一圈層很可能迎來第三次擴容,那就是空港新城

?

一圈層到底為什么對二圈層有所謂的圈層壓制呢

首先我們從最直觀,最明面上的表現來看,就是教育。

目前成都中考是按照招生區域進行錄取。今年全市共設16個招生區域:“5+2”區域(成都天府新區、成都高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區)作為一個招生區域,其余15個區(市)縣各作為一個招生區域。

下面這是家長幫之前計算的帖子,作為孩子的家長,我其實也經常關注教育,升學方面的資訊。

可以看看5+2區域,和非5+2區域的 差距,這還只是4,7,9這種頂級高中上的差距。

而5+2區域和非5+2區域,最大的教育差距來自于,除了4,7,9這種頂級高中,5+2區域內還有石室天府,列五等等優秀的中學可以進行統考報考選擇,而在非5+2區域的戶口的學生來說,是沒有資格參加5+2區域的中考統考的

用一句最直白的話

5+2區域的戶口在成都教育上的優勢,就相當于北京的戶口在高考里的優勢。

哪怕你上的不是重點學校,在考試招生資格上,就是高出一等的優勢

教育只是一個明面表現

而更大的差距,來自于更隱晦的層面

這張圖可以看出,5+2區域,囊括了成都90%以上的重點公共配套,這其中大部分都在我之前文中所述的黃金中軸附近。

另外就是東進的核心,空港新城。

這也是我為什么比較肯定,空港新城雖然暫時沒有納入在教育權利上納入5+2同等資格區域。

但是,如此大規模的投入,按照成都政府的一貫習慣,將會在未來獲取同等于5+2的資格,如同過去的高新區和天府新區直管區一樣

這是過去幾十年的一個習慣,要重點發展哪個區域,這個區域一定會獲取和一圈層的匹配的教育升學權限和大規模的重大基礎設施建設的投入。

以上只是公共設施。

在學校投資,地鐵分布,公園建設等等其實大家可以自己更加留意。

房子是什么,磚頭本身不值錢,而附帶的資源才是他之前的根本。

這就是5+2區域對于二圈層的圈層壓制

5+2區域不管是教育,公共基建配套,交通,政府資金投入等等都是各方面碾壓二圈層

在樓市的表現

(這里排除別墅,只說正常高層,小高層住宅)

我們以5.15之前的樓市價格來評述。

當前的分區限購政策,難以反應的真實市場價值

5.15之前,二圈層6區(龍泉,溫江,雙流等),會觸碰到一個總價天花板。

這個價格大概在300萬

什么叫總價天花板?

要知道,買房子,總價才是需要付出的真金白銀,而不是單價。

總價才是決定購買人群實力的根本

二圈層的房子的總價一旦超越了300W,那么他的單價會迅速下跌,甚至接近300W都困難

根據區域不同,總價略有浮動,我只是說的大概均價。

而為什么是300W?

因為一圈層在當時一個不錯的次新剛改樓盤總價就是300萬

二圈層的各種CEO盤,比如溫江的珠江御景灣,大面的龍城一號等等這些二圈層翹楚的樓盤

其實是在和一圈層的剛改樓盤競爭。

是買二圈層的CEO,還是一圈層的品質剛改?

而大多數人會選擇一圈層的品質剛改??

這是由一圈層聚集了大量優勢資源,比如更好的學校,戶口升學優勢,更多高薪工作機會,更多地鐵等等決定的

這就是總價天花板的由來

總價天花板 是來自于其他更好的選擇的壓制

不僅僅存在于一圈層和二圈層的這種圈層壓制。

一個圈層內,同樣存在。

比如金融城對大源的壓制。

大源的二手房很難突破500W的總價,突破了也會大部分單價急速下跌。

不信大家可以翻綠皮,大源的二手房成交記錄,450W+的屈指可數,并且單價已經開始相對于小戶型開始下挫。

當然這是其他原因,這兒就不細說了。

簡單點說。

就是一圈層對二圈層,有著無可比擬的圈層壓制優勢,這是真真實實反應在樓市上的。

圈層壓制的根源來自于戶口上附帶的教育優勢,政府對一圈層的大量資金投入,交通等等

比如當初的中信城左岸和右岸,美城悅榮府和美城云亭

歸根揭底就是資源優勢的壓制。

同時二圈層你們看到最貴的區域,普遍不是二圈層的老城區中心區域。

而是靠近一圈層的區域

比如郫縣的華潤橡樹灣,萬科玖熙堂等區域,貴于老城區片區

雙流的怡心湖整體貴于老城區

龍泉的大面,青龍湖區域強于老城區

溫江的光華大道,強于溫江老城區

...............................

些區域更靠近成都真正的各種中心區域。

能夠在某種程度上蹭到各大中心區域的配套和受到輻射,帶動了他們的溢價

所以圈層壓制和總價天花板是成都樓市投資中不能忽略的問題

還有一些比較敏感的話,我就不在公共平臺這里說了。

絕對不是賣關子,確實是不太好說。

知識星球,剛開通等級很低,我也不知道怎么升級,只有50個名額,目前已有近20個讀者加入,反正加滿了再說吧。

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