《明宇觀樓市》:躲開二手房交易陷阱,“這個平臺”保證你的交易安全

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樓主 2019-05-06 06:22:25
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潮州恒大城

專家做客,解析二手房交易平臺

? ? ? ?2017年4月5日,包頭房地產置業擔保公司副總經理李婭涵、法律部主任沈浩、東河旗縣部主任姚建新做客《第一房產》,從二手房交易當中的實際案例入手,為大家介紹了二手房交易平臺的作用和功能,現在我們整理節目中的內容通過文字向大家發布。

案例一:錢房兩空

? ? ??2015年6月2日上午9點左右,賣方代理人擺某和買方李某,在某房屋中介辦事人員的帶領下,到“包頭市二手房交易服務平臺”辦理二手房交易過戶的網簽事宜,盡管現場工作人員耐心講解“平臺”資金監管的安全性和不監管的危害性,但買賣雙方在中介辦事人員的引導下,執意要求不通過“平臺”對房款進行監管,隨后去公證處花費400元,做了內容為“二手房交易房款已完成自行劃轉,不需要二手房交易服務平臺監管”的公證書。 ? ? ?

? ? ? 走了“資金不監管”的流程,之后辦理了房屋權屬轉移登記、繳稅等相關手續。此時的買方認為錢房兩清已是板上釘釘、鐵打的事實了!俗話說:“天有不測風云”。時隔6小時后,即6月2日下午三點多,昆區人民法院對該房屋進行了查封,市產權處根據法院的查封,終止了交易業務繼續進行,也就是說買方無法得到所購房屋的產權證。

? ? ? 收到消息的買方慌忙聯系賣方,但賣方卻聯系不到!此時的買方李某可謂是竹籃打水,房屋沒有得到,房款也無法要回,真正的錢房兩空!

案例二:漫漫訴訟路

? ? ??2015年12月,小楊將自己位于市區的一套房屋以30萬元賣給張某,辦理過戶時,窗口工作人員得知買賣雙方的交易資金還沒有結算,建議雙方的交易資金在平臺監管,買賣雙方無視工作人員的勸阻,跟隨中介辦事人員去公證處做了總房款為13萬元的資金自行劃轉的公證,結果買方拿上新產權證后耍無賴,以公證書上總房款為13萬元為由,拒絕支付給賣方剩余的17萬元。

? ? ? 結果賣方為收回房款而踏上漫漫的訴訟之路。

? ? ? 從上面的這兩個案例可以看出,由于在二手房的交易過程中不能做到“產權過戶與房款”的即時交割,而往往是買方在付完房款(首付款或全款)后一段時間才能辦理過戶手續,在這期間的二手房交易資金若沒有監管,資金安全存在極大的隱患,而資金監管可以有效地避免交易雙方在資金交割過程中產生糾紛及矛盾,防范二手房交易風險,從根本上解決二手房交易資金安全問題。 ? ? ?

? ? ? 另外,中介公司不能代收代付客戶交易資金,從而避免了中介公司挪用客戶資金的可能,進而杜絕了不良中介“卷款逃跑”事件的再度發生。

政策依據

? ? ??1)2014年10月20日,住房保障和房屋管理局包房發【2014】254號印發了《關于加強房地產中介市場管理的通知》明確要求:“自2015年1月1日起,凡在市房地產產權管理處辦理二手房交易過戶手續的,必須提交通過二手房交易服務平臺簽訂的《二手房買賣合同》及《資金監管證明》”。

? ? ? 2)2015年1月30日,包房發【2015】14號關于印發《包頭市二手房交易結算資金監管規定》的通知中規定:包頭市住房保障和房屋管理局委托包頭房地產置業擔保有限責任公司作為包頭市二手房交易結算資金監管的交易保證機構,負責“包頭二手房交易服務平臺”的日常運行、管理及維護。

買賣二手房,網簽不能少

? ? ? ① 辦理網簽,可以首先對交易房屋進行檢驗,看是否具備交易條件,若已被查封,就不能再進行交易了。

? ? ? ② 辦理網簽,二手房交易服務平臺通過產權登記系統對交易房屋信息進行鎖定,也就是鎖定了交易的買賣雙方,杜絕了“一房二賣”現象的發生。

保證金

? ??? 保證金,用平臺專業術語表達,叫履約保證金,是指買方在未取得新的不動產權證并交由平臺檢驗之前,經與賣方協商,同意將監管的交易資金提前支付給賣方。由于此時交易并未全部完成,存在一定風險,為保障買賣雙方權益,平臺要留存至少總房款10%作為保證金,在交易徹底完成之后,支付給賣方。

? ? ??例如:交易無法正常完成(全款)。

? ? ? ? ? ? ? ? ? 銀行貸款不能發放(貸款)。

二手房交易平臺收費嗎

? ? ? 平臺提供免費網簽、免費資金監管服務。二手房交易服務平臺是包頭市住房保障局為化解交易風險,保障買賣雙方合法權益而設立的。而且,交易資金在平臺監管期間,平臺還要按照主要國有商業銀行掛牌活期利率計算利息,并結算至收款帳戶中。

資金清分

? ? ??有聽眾在節目中咨詢:“把房款打進二手房交易平臺監管,就是讓平臺無償占用我的資金一到兩個月”。這種說法有依據嗎?

? ? ? 提出這個說法的聽眾并沒有了解平臺的清分規則,按照平臺資金監管服務協議約定,經交易雙方協商同意,平臺在至少留存全部購房款10%的履約保證金后,進入平臺監管交易資金的剩余部分可以提前清分給賣方。而且資金在平臺監管期間,平臺還要按照主要國有商業銀行掛牌活期利率計算利息,并結算到收款帳戶。

“見保即貸”幫房子解除抵押

? ? ? ?有聽眾咨詢:賣方所出售的房屋有房貸,自己又沒錢還貸,要用我的首付款替他還貸后才能辦理過戶手續,而我又不敢貿然這么做,怎么辦?

? ? ? ?現在有很多群眾為了改善居住條件,想將自己原來貸款所購房屋出售,而買方因為房屋有抵押而不敢貿然購買。現在,這個問題通過二手房交易服務平臺就可以解決。

? ? ? ?首先,通過二手房交易平臺可以核驗房源,核驗除銀行抵押之外是否有查封,若沒有查封就可以通過平臺和包商銀行共同推出的“見保即貸”產品來完成這項業務。

? ? ? ?選擇了“見保即貸”產品,即在買賣雙方過戶前,銀行已將買房貸款劃入平臺進行監管,平臺工作人員和賣方辦理公證的授權委托,賣方授權委托平臺工作人員全權辦理包括償還銀行剩余貸款,解除抵押、領取產權證,辦理交易過戶等手續。

? ? ? ?買方將款項交由平臺指定的工作人員代賣方(不是直接給賣方)辦理上述業務,這樣就可以有效的化解雙方疑慮,促成交易正常完成。

住房公積金與二手房交易平臺

? ? ? 平臺已與包頭市住房公積金管理中心簽訂合作協議,買方將購房定金存入平臺監管后,即可向包頭市住房公積金管理中心提出貸款申請,經審批通過后,買方將首付款存入平臺監管并簽訂二手房交易買賣合同。在買賣雙方過戶前,公積金中心直接將貸款發放至二手房交易平臺。

? ? ? 貸款發放后,買賣雙方辦理產權過戶手續。也就是說,賣方在過戶前,交易資金已經全部進入平臺進行資金監管,這樣可以有效地化解普通貸款模式下,賣方在先行過戶后,擔心貸款無法發放的顧慮。

? ? ? 為方便更廣大客戶辦理業務,我們在包頭市住房公積金中心南50米設立了公積金貸款二手房交易服務平臺。咨詢電話:3323553

通過中介買房要安全

? ? ? 按照《住房城鄉建設部關于開展房地產專項整治工作的通知》(建房函〔2016〕111號)要求,包頭市住房保障局現正在全市范圍內開展房地產市場秩序專項整治工作,目前這次工作進行到全面檢查階段。

? ? ? 專項整治工作結束后,整治結果將在包頭日報房產專刊、包頭地產網進行公示,對企業的違法、違規行為形成震懾;對合格企業給予在其公司、門店醒目位置公示張貼檢查合格標記,建議客戶以后到張貼“檢驗合格標記”的門店(中介機構)進行房屋買賣。

二手房交易網上預約

? ? ? 為了保證二手房交易更順暢進行,從2017年3月10日起,實行二手房交易網上預約。可以直接登錄包頭市二手房交易服務平臺(或輸入www.0472fdc.com網址)進行預約,預約時要認真閱讀并勾選辦理相關業務所需資料,避免造成資料不全到窗口無法辦理業務。

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